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전세와 월세 계약에서 집이 고장났을 때 누가 수리비를 부담해야 할까요?
전세냐, 월세냐에 따라 수리 책임이 달라지는지에 대한 궁금증은 많은 세입자와 임대인이 공유하는 고민입니다.
실제로 법적으로는 기준이 같지만, 현실의 계약과 사례에서는 차이가 발생합니다.
이 글에서는 전세와 월세의 수리 책임 차이를 항목별로 비교하고, 실제 계약에서 주의할 점을 표와 함께 자세히 설명드립니다.
1. 법적 기준: 임대차보호법과 민법은 수리 책임을 어떻게 규정할까?
먼저 기본 법령을 살펴보면, 대한민국 민법 제623조는 임대인의 수선의무에 대해 이렇게 규정합니다.
임대인은 임차인이 목적물을 사용·수익하는 데 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 진다.
즉, 주택이나 건물의 기본적인 기능 유지와 구조적인 하자는 임대인의 책임입니다.
반면, 민법 제610조는 임차인의 보존의무를 언급합니다.
임차인은 선량한 관리자의 주의로 목적물을 사용·보존하여야 한다.
즉, 세입자는 본인의 부주의로 인한 손상이나 관리 소홀로 발생한 고장에 대해 수리 책임을 집니다.
2. 전세와 월세 수리 책임의 실질적 차이
민법상 기준은 동일하더라도 실제 계약 관행에서는 전세와 월세 간 차이가 존재합니다. 그 이유는 다음과 같습니다.
- 계약 기간의 차이: 전세는 보통 2년 이상 장기 계약이므로 임대인이 기본 유지·보수 책임을 더 많이 지는 경우가 많습니다.
- 보증금 규모 차이: 전세는 수천만 원에서 수억 원까지 보증금을 걸기 때문에, 임차인의 권한과 책임이 월세보다 큽니다.
- 월세는 상대적으로 단기 계약이 많고, 부담이 적은 대신 일부 수리를 임차인이 떠안는 관례가 있습니다.
이러한 맥락 속에서 전세는 “집 전체를 일정 기간 빌린 개념”에 가깝고, 월세는 “집을 일정 조건 하에 이용하는 개념”으로 접근됩니다.
3. 항목별 수리 책임 비교표 | 전세 vs 월세
| 항목 | 전세 계약 수리 책임 | 월세 계약 수리 책임 |
|---|---|---|
| 보일러 고장 | 임대인 (노후 또는 기능 고장) | 임대인 (단, 관리 소홀은 세입자) |
| 전등, 전구 | 임차인 책임 | 임차인 책임 |
| 배관 누수 | 임대인 책임 | 임대인 책임 |
| 도어락 고장 | 임대인 (기기 노후 시) | 임차인 (배터리 교체, 간단한 수리) |
| 에어컨 고장 | 임대인 (임대인이 설치한 경우) | 임대인 or 임차인 (계약서 특약에 따라 다름) |
| 벽지 훼손 | 자연 마모: 임대인 / 훼손: 임차인 | 자연 마모: 임대인 / 훼손: 임차인 |
| 화장실 변기 막힘 | 세입자 과실: 임차인 / 구조 문제: 임대인 | 세입자 과실: 임차인 / 구조 문제: 임대인 |
| 결로, 곰팡이 | 구조적 원인: 임대인 / 환기 부족: 임차인 | 구조적 원인: 임대인 / 환기 부족: 임차인 |
4. 계약서 특약이 모든 것을 결정한다
실무에서 가장 중요한 건 바로 계약서 특약입니다. 아무리 법적 기준이 있다 하더라도 계약서에 “벽지, 장판은 임차인 부담” 또는 “에어컨 수리는 임차인이 부담”이라는 문구가 들어가면, 그 조항이 우선합니다.
따라서 계약 전 다음을 반드시 확인해야 합니다.
- 계약서에 수리 책임 항목이 있는지?
- 수리 범위와 조건이 지나치게 일방적이지 않은지?
- 작성한 계약서는 중개인, 임대인, 임차인 모두 보관하고 있는지?
특약 조항은 구두보다 서면으로 명확하게 남겨야 하며, 증거력도 강합니다.
5. 수리비 분쟁 사례와 대응 요령
수리 책임 분쟁은 임대차 분쟁 중 가장 빈번하게 발생합니다. 실제 사례를 통해 어떤 대응이 필요한지 알아보겠습니다.
사례 1: 보일러 누수, 세입자가 수리?
설치된 지 10년이 지난 보일러에서 누수가 발생했으나, 집주인이 “관리 부족”이라며 세입자에게 비용을 청구. 결과적으로 관리 소홀이 없었다는 점이 입증돼 임대인이 부담함.
사례 2: 화장실 변기 막힘, 입주 2일차 발생
이전 세입자의 사용 문제였음에도 불구하고 임대인이 세입자에게 책임 전가. 입주 전 점검 내역과 CCTV 증거로 임대인 부담 처리.
➡ 해결 팁: 모든 고장이나 이상 징후는 사진 또는 영상으로 기록하고, 문자, 카카오톡, 이메일 등으로 증빙을 남기는 것이 가장 좋습니다.
6. 정리: 전세와 월세, 책임의 기준을 명확히 하자
전세든 월세든, 수리 책임은 계약 전 협의와 기록이 핵심입니다. 법적 기준은 존재하지만, 실무에선 계약서 내용이 절대적 영향을 미치기 때문입니다.
✔ 꼭 기억하세요
- 기본 설비 고장은 대부분 임대인 책임
- 전구, 필터, 건전지 등 소모품은 임차인 책임
- 특약 조항이 있다면 계약서대로 따름
- 모든 문제는 증거와 기록으로 남길 것
분쟁을 줄이고, 쾌적한 임대차 생활을 원한다면 수리 책임에 대해 계약서 작성 단계에서 충분히 대화하고 기록으로 남기는 습관을 들이세요.
임대인과 세입자가 모두 안심하고 생활할 수 있는 임대차 문화를 만들어 가는 것이 중요합니다.
